Bueno he decir que antes de empezar a leer esto deberías buscar un vasito de agua, (o como un alemán haría) una cervecita y algo para picar, puesto que este articulo será un tanto largo, pero muy útil para ti.
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¿Ya lo tienes? Venga empezamos 🙂
Encontrar alquiler en Alemania es una tarea agotadora, no solo por la dificultad de encontrar un piso, sino también el añadido del idioma, por tanto, es de suma importancia saber todo con detalle para no caer en posibles errores.
Pero tranquil@ esta guía te ayudará a que esa búsqueda sea mucho más corta, así como poder entender cómo funciona los alquileres en Alemania.
En este artículo tocaremos temas como:
- Cómo son los alquileres en Alemania, así como su terminología.
- Por dónde empezar
- Buscar piso
- Precios
- Requerimientos y documentación
- La fianza
- Otras formas de encontrar piso
- Cosas a considerar
- Derechos
1. ¿Cómo y dónde empezar a buscar alquileres en Alemania?
Familiarizarse con la terminología alemana a la hora de buscar piso es de primero de emigrante, ya que la mayoría de los anuncios serán en alemán, por tanto, tendrás que conocer qué tipos de alquiler que existen, así las características de estos.
Tipos de alquiler en Alemania (miete)
- “Kaltmiete” (alquiler frio): Es el alquiler básico, y se refiere SOLO al coste del alquiler, este no incluye los gastos relativos al mismo, por tantos gastos como son de luz, agua, calefacción etc, no estarán incluidos.
- “Warmmiete” (alquiler caliente): Este alquiler si incluye los gastos adicionales (Nebenkosten) y serán pagados de tu mano.
Los gastos del alquiler en Alemania (Nabenkosten)
Dependiendo del tipo de contrato que tengas hay gastos que están incluidos en el alquiler y otros que no.
A continuación, te nombraré algunos, pero recuerda estos serán dependiendo del contrato ya se haya establecido previamente:
- Calefacción
- Agua y alcantarillado
- Impuesto sobre bienes inmuebles
- * Televisión por cable o antena (*no incluidos en el contrato pero que lo tengas presente como gasto)
- Ascensor
- Impuesto de la basura
- Limpieza de la casa y control de plagas en zonas comunes.
- Mantenimiento de jardines
- Iluminación (por ejemplo, en el hueco de la escalera)
- Seguro de propiedad y de responsabilidad civil del
- Conserje
Aquí no termina todo:
Al final del año, cuando se sume el consumo de agua y la calefacción de todas las viviendas del edificio, es posible que se te pida que pagues un poco más o que se te devuelva algo de dinero (tipo hacienda). Esto, por supuesto, depende de la cantidad que haya estado pagando por estos costes adicionales cada mes (especie de tarifa plana) en comparación con su uso. Sin embargo, normalmente los pagos deberían cubrir aproximadamente los costes. Este sistema puede ser muy práctico, ya que evita que los inquilinos tengan que pagar grandes cantidades de dinero.
¿Corta o larga duración en los alquiler en Alemania?
Otros dos términos cruciales a tener en cuenta son «befristet» (limitado) o «unbefristet» (ilimitado). Esto se refiere al periodo del contrato (corta duración o larga duración). En Alemania es muy común que la gente subalquile su apartamento mientras está fuera durante un periodo prolongado, ya que es una forma rentable de conservar su lugar, pero que en muchas ocasiones no es legal ya que no hay ningun contrato de por medio y en la mayoría de los casos ni te dejarán que te anmeldes (empadronarte).
2. ¿Cómo conseguir un piso en Alemania? ¿Por dónde empiezo?
(TRUQUITO) ¿Los “Befristet” son la clave? Los alquileres de periodo temporal (Befristet) serán una muy buena opción, hasta que encuentre una vivienda para larga temporada o indefinida. Obviamente es más fácil y menos arriesgado buscar un apartamento una vez que se está en la región, así como también te permitirá visitar los pisos y no guiarte solo de unas fotos. Si quieres optar por ellos en estas páginas podrás encontrarlos “Tempoflat o WG Gesucht (piso compartido) Otro muy común es buscar un Airbnb, con el cual encima te ahorrarás burocracia y tiempo de búsqueda.
3. ¿Cómo buscar piso en Alemania?
Encontrar piso de alquiler en Alemania es una tarea harto complicada, y en ciudades grandes como Múnich, Hamburgo, Colonia o Berlín, es toda una odisea. Por tanto, prepárate para una búsqueda larga (mes o meses). Todo esto depende de la suerte que tengas por supuesto.
¿Portales para alquilar un piso en Alemania?
Tienes dos opciones: los portales inmobiliarios y los agentes inmobiliarios.
¿Profundizamos?
Portales inmobiliarios de alquiler en Alemania
Es la manera más extendida y económica.
- Pros: Es la elección más asequible, ya que no intervienen terceros (agente inmobiliario). El acuerdo lo cierras directamente con el arrendador o la agencia inmobiliaria.
- Contras: Al ser la forma más usada, encontrarás mucha más competencia, y tampoco obtendrás asesoramiento ni ayuda.
Portales más conocidos:
Paginas de portales inmobiliarios más conocidos en Alemania
- https://www.kleinanzeigen.de/
- https://www.wg-gesucht.de/
- https://housinganywhere.com/de/?utm_source=StudentenWG
Agentes Inmobiliarios de alquiler en Alemania
Una opción más cara debido a las comisiones o intereses, pero sin lugar a dudas la más cómoda, ya que contarás con la orientación del intermediario (también llamados ‘Makler’). Fíjate bien en las condiciones porque en ocasiones suelen cobrar una ‘Provision’ no reembolsable.
Más adelante te daré otra forma de encontrar piso.
4. Precios de los alquileres en Alemania
Informarse sobre los precios medios de la vivienda en su ciudad es imprescindible. Desgraciadamente, a menudo es cierto que los extranjeros pagan un alquiler más caro que los locales, simplemente porque son menos conscientes de los precios de venta normales. Por supuesto, nadie quiere ser estafado, pero también es importante estar informado sobre el alquiler, ya que ciudades como Berlín esto es el pan de cada día. Por tanto “estate al loro”.
Si deseas saber más sobre los precios de los alquiler en Alemania, pincha aquí.
A continuación, te pongo un ejemplo del coste de vida y alquiler de Berlín.
Una web que recomiendo encarecidamente es Numbeo, ya que te ayudará todo lo que tenga que ver con el precio del alquiler, así como el coste de vida de la ciudad de tu elección (entre otros).
5. Requerimientos y documentos para alquilar un piso en Alemania:
Los documentos son realmente esenciales cuando se quiere alquilar un piso en Alemania. Ayudarán a su propietario a saber que usted es un inquilino de confianza, y le ayudarán a garantizar sus derechos como inquilino. Aunque hay lugares, normalmente fuera de las grandes ciudades, donde los siguientes documentos no son tan esenciales, sin embargo, cuando se trata de ciudades importantes como Berlín, son imprescindibles. Así pues, esto es lo esencial:
1. Una copia de tu DNI o pasaporte
Para firmar el contrato de alquiler o simplemente para ver el piso (en la mayoría de los casos) es necesario presentar una copia del DNI o del pasaporte, ya sea al propietario, al agente inmobiliario o a ambos.
2. Documentación sobre el historial de crédito (historial de Schufa)
Nuestro querido amigo Schufa Selbstauskunft (o “Schufa” para los colegas), será requerido casi en el 100% de los casos. Este documento es el historial de crédito que tengas en Alemania, un documento que registra tu historial de deudas.
En este link podrás ver los pasos para conseguir tu Schufa, así como saber qué es.
Pero si acabas de llegar a Alemania, y no has abierto ninguna cuenta bancaria y no tienes un registro Schufa, simplemente aporta los extractos bancarios y demuestra que siempre has pagado el alquiler a tiempo.
3. Carta de presentación o carta de recomendación de tu anterior casero / “Wohnungsbewerbung”:
Como es un tema largo puedes ir a este link para ampliar información así un ejemplo de cómo debe ser. Pero para resumirte es una carta como bien referencia de recomendación o de presentación que tendrás que darle a tu futuro casero en el proceso de alquiler.
6. La “Kaution” o fianza en Alemania:
Las fianzas en Alemania no deberían superar la suma de entre dos y tres meses de alquiler. Se te devolverá poco después de la mudanza, dependiendo del estado de la vivienda. Es aconsejable hacer un inventario de los desperfectos del apartamento antes de mudarse, incluyendo fotos y notas escritas para enviárselas al propietario. Esto te protegerá en caso de que reclame algún daño causado mientras la propiedad estaba a tu cargo.
No pagar la fianza de tu bolsillo (TRUQUITO)
En Alemania se han hecho muy famosos los seguros que cubren la fianza, esto significa que la persona no tendrá que pagar la fianza, ya que la aseguradora lo hará por ti, por tanto, tú te liberas del desembolso (que puede rondar los 2.000 euros) y los dolores de cabeza por si propietario de la vivienda no quiere devolverte el dinero.
Con este tipo de seguros te aseguras tener liquidez por si necesitas el dinero en tus primeros meses en tu aventura alemana. Así lo hice yo en su momento porque no disponía de esa liquidez ni quería arriesgarme a gastar mucho dinero al principio cuando viene aquí.
Si necesitas información acerca de este tipo de seguros, puedes mandarme un email a: (info@europeinsider.eu) y te puedo derivar a la persona que me ayudó (habla inglés, alemán y español).
7. Otras formas de encontrar piso en Alemania
Otra forma de encontrar piso en Alemania es a través de las “Hausverwaltung”. Una Hausverwaltung es la empresa propietaria del edificio o responsable de su funcionamiento. En cualquier ciudad, habrá varias operando, a menudo responsables de muchos bloques residenciales. Llama o manda un email directamente a una ellas y preguntarles si hay apartamentos disponibles que vayan a salir al mercado próximamente. Sé que es un menos ortodoxo, pero a veces puede dar resultado. Sin embargo, para intentarlo, sería necesario encontrar a alguien con buen nivel de alemán.
8. Cosas a considerar antes de alquilar un piso en Alemania
Para que no te pille el toro por los cuernos, te voy a dar algunos consejos que debes tener en cuenta antes de alquilar un piso o habitación.
- Cuando vayas formalizar el contrato mejor busca alguien que revise tu contrato, un traductor o abogado, ya que en muchas ocasiones estos contienen cláusulas que no te interesen mucho (por muy barato que sea el alquiler del mismo) como pueden ser el aumento anual del arrendamiento.
- Lo dije antes, pero por si acaso lo repito, intenta sacar fotos del continente y contenido de la vivienda, para que no tengas sorpresas en el futuro con la fianza y tu casero.
- Si quieres rescindir el contrato tienes que hacerlo con tres meses de antelación, de lo contrario puedes estar sujeto a una multa o no devolverte la fianza.
- Si quieres cambiar algo (ej: mobiliario de la cocina, electrodomésticos, muebles etc) primero pregunta al casero, porque en ocasiones no está permitido ya que son de su propiedad.
- Contrata un seguro para la vivienda o de responsabilidad civil para que en caso de un siniestro este quede cubierto por él y no tengas que responder tú. No querrás verte en la situación de tuve yo con mi despiste, el agua y mi vecino. (Échale un poco de imaginación :/ ) De hecho, en algunos contratos de arrendamiento te obligan a tener un seguro de responsabilidad civil.
Pues como dice esa frasecita que muchos saben, “¡Esto es todo amigos!”.
¡¡AHHH y buena suerte!!!
